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法律意見(jiàn)書(shū)開(kāi)發(fā)商違約規(guī)劃
導(dǎo)語(yǔ)：法律意見(jiàn)書(shū)是律師提供法律服務(wù)的一種綜合性的書(shū)面文件，其內(nèi)容包括向咨詢者提供法律依據(jù)、法律建議以及解決問(wèn)題的方案。以下是pincai小編為大家搜集整理的，歡迎借鑒與閱讀!
法律意見(jiàn)書(shū)開(kāi)發(fā)商違約規(guī)劃
我們假設(shè)本案材料包括本案有關(guān)的所有材料以及其您陳述的相關(guān)事實(shí)存在，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逾期交房，業(yè)主是否收房一事進(jìn)行法律分析并提出法律意見(jiàn)。
現(xiàn)出具法律意見(jiàn)書(shū)如下，供參考。
一、出具本法律意見(jiàn)書(shū)所依據(jù)的證據(jù)材料：
《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》
二、出具法律意見(jiàn)書(shū)所依據(jù)的主要法律及相關(guān)法規(guī)：
1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條
2.《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七、十八條
3、《商品房銷售管理辦法》第三十、四十條
4、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條
5、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第四、七、八條
6、《安徽省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收與備案管理規(guī)定》第七、八、九條
7、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第二十三條
8、《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條
9、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第三十三條
10、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條
11、《安徽省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》第十一、十三條
12、《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》 第三、四條
三、本案的基本事實(shí)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未按照《商品房買賣合同》約定的期限交付業(yè)主所購(gòu)房屋，存在違約事實(shí);
2、現(xiàn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)聲稱達(dá)到房屋交付條件，可以向業(yè)主交付房屋
四、業(yè)主的隱憂
1.是否可向開(kāi)發(fā)商企業(yè)追究逾期交房的違約責(zé)任;
2.開(kāi)發(fā)商企業(yè)逾期交房，業(yè)主是否應(yīng)該接收房屋
五、根據(jù)您提供的事實(shí)及法律依據(jù)，現(xiàn)出具法律意見(jiàn)如下：
1、根據(jù)《合同法》規(guī)定及雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定，房地產(chǎn)公司作為商品房出賣人，按照合同約定本應(yīng)在2010年12月31日前交付房屋，現(xiàn)至今仍未向業(yè)主交付所購(gòu)房屋，是屬于逾期交房的，如無(wú)免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。業(yè)主對(duì)此可向房產(chǎn)公司協(xié)商解決或者向法院訴訟請(qǐng)求支持，訴訟時(shí)效為兩年。
2、逾期交房，業(yè)主是否應(yīng)該接收房屋?
首先，接收房屋與追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒(méi)有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任;
其次，在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是自身的權(quán)利;
再次，除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)維護(hù)自己的權(quán)利。
此外，購(gòu)房者也不能僅以開(kāi)發(fā)商未先行承擔(dān)違約責(zé)任為由拒絕接收房屋。因?yàn)樵诮环織l件滿足的情況下，只要開(kāi)發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)房屋提存，也算開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)，房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)在交房通知確定的交房日就已經(jīng)轉(zhuǎn)移給你。同時(shí)，根據(jù)《商品房買賣合同》中第十一條，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因此追究業(yè)主的違約責(zé)任。在此情況下，拒絕接收房屋，對(duì)你并無(wú)益處。
3、如果接收房屋，業(yè)主需要注意的幾個(gè)問(wèn)題。
收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件：
開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須有“四書(shū)一證一表”：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)》，其次還有《管線分布竣工圖》
第一是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制要求的，備案表中每一項(xiàng)都必須要備案。
第二是我們常說(shuō)的“兩書(shū)”——《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供。
第三是開(kāi)發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。
收房時(shí)除應(yīng)該查看相應(yīng)證件外，還應(yīng)注意：
1、按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件對(duì)照房屋的實(shí)際交付情況。
2、查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備案表及房屋實(shí)測(cè)面積。
3、驗(yàn)房程序完成確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后才可領(lǐng)取鑰匙。
4、領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。
5、在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要以書(shū)面形式取得開(kāi)發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據(jù)，在問(wèn)題未解決前，不要領(lǐng)取鑰匙。
六、對(duì)本案解決糾紛的兩種建議方式的比較：
關(guān)于本案的解決方式，可以考慮有訴訟與和解(非訴)兩種方式可以選擇，現(xiàn)將兩者對(duì)比如下，供貴選擇：
1、訴訟需要的時(shí)間比較長(zhǎng)。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣阂粚彛瑧?yīng)當(dāng)在立案之日起6個(gè)月內(nèi)審結(jié)。二審，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。另外，如果法院做出了對(duì)您的有利判決，在對(duì)方不主動(dòng)履行判決的情況下，您還要提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，而判決的執(zhí)行仍然需要一定的期間。因此，通過(guò)訴訟解決糾紛耗時(shí)較長(zhǎng)。
2、訴訟需要支付一定的費(fèi)用。包括但不限于交付訴訟費(fèi)等。
3、和解(非訴訟)方式解決，雖無(wú)需墊付訴訟費(fèi)，其問(wèn)題是缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制效果。但其優(yōu)點(diǎn)是可以隨時(shí)進(jìn)行，方式多樣，一般情況下成本較低。
本人建議采用訴訟方式解決糾紛，理由如下：房地產(chǎn)公司逾期違約不僅對(duì)您一人，業(yè)主人數(shù)眾多，采用訴訟方式得到的判決書(shū)或法院制作的調(diào)解書(shū)有強(qiáng)制執(zhí)行效力，便于出現(xiàn)不履行違約責(zé)任時(shí)，請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
需要說(shuō)明的是，上述意見(jiàn)是對(duì)目前掌握的相關(guān)證明材料的基礎(chǔ)上做出的，分析是我對(duì)本案的初步法律分析，供且僅供參考，不用于任何第三方使用。該分析的前提是假設(shè)您介紹和提供的資料完整、準(zhǔn)確、真實(shí)，資料的復(fù)印與原件相符的基礎(chǔ)上而做出的初步分析意見(jiàn)，也不排除隨案情發(fā)展進(jìn)一步修改的可能。
本意見(jiàn)書(shū)不是向您做出的保證，僅供您在處理本案時(shí)做參考之用。您對(duì)本意見(jiàn)的結(jié)論有獨(dú)立判斷之權(quán)利。未經(jīng)本律師事務(wù)所及本律師書(shū)面許可，本意見(jiàn)書(shū)不得向任何第三人出示，并不得作為證據(jù)使用。
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