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上海房產交易稅新政策
上海部分區縣房產交易稅政策微調 不代表滬限購政策松綁
這幾天，有消息稱“靜安、長寧兩區房產交易稅政策微調”，引發各方關注。記者近日經過多方調查發現，上海房產交易稅政策其實并未調整，只是此前部分區縣將營業稅和個人所得稅繳納方式捆綁，此次調整后予以“松綁”，保持全市各區縣在操作上的統一性。不過，全市對于“滿五”的認定確有微調，從原來的確定到“天”改為確定到“月”。
“捆綁式”組合“松綁”
中秋節后上班的第一天，記者致電12366財稅熱線獲悉:目前上海個人稅費“沒有任何新的政策出臺”，接線員建議與區房地產交易中心聯系。
記者隨后來到徐匯區房地產交易中心，稅務窗口工作人員陳先生明確表示，政策沒有變化，市民可以根據各自交易房屋的實際情況，自由選擇繳納方式。中原地產的中介員小張解釋說，如果賣家出售“滿五唯一”的住宅，免繳個人所得稅和營業稅，這一點各區執行一致;但如果是“滿五不唯一”的，不同區縣對規定的執行并不相同，繳個人所得稅有兩個選擇可以是成交總價的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差價的20%。
據悉，徐匯、靜安、長寧、寶山四區，此前對“滿五不唯一”的非普通住宅收稅時，將營業稅和個人所得稅捆綁:要么都按照全額征收，即營業稅為成交價的5.65%、個稅為成交價的2%;要么都按差額征收，即營業稅為買賣差價的5.65%、個稅為差價的20%。
如今將營業稅和個人所得稅繳納方式“松綁”，賣家可以交叉選擇，“比如營業稅按買賣差價繳納，但個人所得稅按總售價繳納”。此次調整可讓買家得到更大的讓利空間。
“滿五”認定出現微調
記者在采訪中發現，對于“滿五”的認定，盡管仍是根據契稅單上的填發日期或者產證的登記日期“孰先”認定，但從原來的確定到“天”微調為確定到“月”。
在黃浦區房地產交易中心，稅務窗口一位姓呂的工作人員告訴記者，如房源根據“孰先原則”到9月29日滿五年，按照此前政策，只能到那一天認定為滿五年;如今房管局有文規定，“滿五”可以確定到月，9月1日起即可去過戶，認定為滿5年。呂先生說，他們上周已經開始這樣操作。至于房產交易稅中的稅費是按差額還是全額繳納，呂先生回答:“黃浦區一直可以交叉選擇，沒有硬性的捆綁。”
一進一出差幾十萬
上海中原研究咨詢部研究員孫黎給記者算了一筆賬:如一套“滿五不唯一”的非普通住宅買入價200萬元，賣出價400萬元。按全額繳納方式計算，營業稅22.6萬元，個稅8萬元，合計稅費30.6萬元;按差額繳納方式計算，營業稅11.3萬元，個稅40萬元，合計稅費51.3萬元。自由組合后，全額個稅、差額營業稅交叉選擇，共計19.3萬元，可節省11.3萬元至32萬元。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟坦言，目前“到手價”是市場普遍現象，稅費基本都會轉嫁給下家，這樣微調后購房者可以獲得總價4%以上的優惠，應該會對市場帶來利好。業內認為，在如今房地產市場存量房難以去化的背景下，“交易稅可以就低選擇，將減少客戶的交易成本，有助于打開議價空間，一定程度上會幫助交易量回升”。
但業內人士同時強調，此番微調并不代表上海限購政策松綁。
上海房產交易稅細則
細則一
征稅范圍有限按照《暫行辦法》，新購住房的時間是指2011年1月28日起購買的住房，購房時間以購房合同在上海市房地產交易中心網上備案的日期為標準，即使在上述日期前購買的住房，人均住房超出60平方米的面積，也暫免征收房產稅。
上海房產稅征收對象須滿足的條件，是指《暫行辦法》施行之日起，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。
細則二
兼顧實際情況《暫行辦法》從實際出發，考慮較全面。對本市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后結婚購房、本市工作生活的非本市居民家庭購房等部分個人應稅住房，給予稅收優惠。
對本市居民家庭換購住房實行先征后返的稅收優惠本市居民家庭原已擁有一套惟一住房，因改善居住條件而新購住房的，當其在新購住房后一年內出售家庭原有惟一住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定征免房產稅，對新購住房已按規定繳納的房產稅，可予退還。
細則三
對本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房暫免征收房產稅這適用于本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購，并且只屬于子女家庭的唯一的房子。
對在上海工作生活的非本市居民家庭的購房優惠對于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下兩種情形之一的暫免征收房產稅：
①對符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭惟一的住房。
②對持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭惟一的住房，暫免征收房產稅。對持有本市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定征收房產稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
細則四
《暫行辦法》實行先征后返的稅收優惠，當然有時間上的要求。可見，上海市居住證的重要作用是顯而易見的。
差別化的比例稅率上海房產稅適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。
對新購人均超標準部分征收對本市居民家庭在本市新購且屬于該家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60平方米)的，暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對新購住房超出部分的面積，按規定計算征收房產稅。
房產稅稅額打七折應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率。
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