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房屋廣告是否有法律效力
目前房地產糾紛很多，其中許多購房者都說后悔聽信了廣告的宣傳，實際的房屋和報刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力?發展商不能兌現廣告中的許諾怎么辦?購房者能依據廣告內容追究他們的責任嗎?
律師評析
我們談房屋廣告的法律效力，主要根據廣告性質來分析。所謂廣告性質，是從廣告的內容判斷廣告的法律特性及意義，大概來說，可以分為三種類型：
廣告的三種類型
第一種，有些發展商會將在廣告中的某些許諾和購房者的條款的形式寫到正式的“購房合同”中，此后再談這個問題就已經不是在說廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。
但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內容的明確程度不同，性質也不同，基本上形成我們要說到的第二種、第三種類型，應當區別對待。
第二種類型的廣告，其內容屬發展商宣傳所需的夸張性語言，目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞。我認為這些廣告僅僅構成了一種要約邀請，沒有法律上的約束力。
什么是要約邀請呢，我國《合同法》第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。”
發展商發布上述廣告，只為引起人們的注意。惟一目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話?發出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”?完全由客戶自己認識和決定，并不能構成發展商的確定許諾，所以發展商無須為此承擔責任。
而第三種廣告就完全不同，也是出問題最多的一種房地產廣告。這些廣告中往往標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等。例如，我們生活中常見到的有“送精裝修”、“24小時熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國際著名物業管理公司管理”、“明年三月入住”等等。我認為，這些廣告實際上已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。
什么是要約呢，我國《合同法》第十四條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：(一)內容具體確定，(二)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”
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