土地估價師考試分析

土地估價師考試分析

　　路線價估價法認為城市內各宗土地（以商業用地為主）價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減；宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高；距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區位論的具體運用。

　　在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎上，應該具有同樣價格，即替代原理。

　　可及性可以視為區位條件的一種表示，因此對于商業用地來講，可及性是決定其使用價值的主要因素。同一街道，各宗土地價格的高低隨著離開街道的遠近程度，即臨街深度而遞減；同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價高于離開街道的部分，越接近道路者利用價值越大，距離街道越遠利用價值越小，價格越低；在一個城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價區段，每個區段表示不同的區域條件即使用價值的差異。運用一定的評估方法計算同一路線價區段內的若干標準宗地的地價，然后求這些標準宗地的單位地價的眾數或中位數、簡單算術平均值、加權算術平均值等，即得該路線價區段的路線價。