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購(gòu)房者必須正確理解的建筑專(zhuān)業(yè)概念
論文摘要：介紹了面積、密度、層高、綠化率等專(zhuān)業(yè)概念，并重點(diǎn)闡述、辨析了這些概念的內(nèi)涵，對(duì)于購(gòu)房者正確選擇購(gòu)房對(duì)象和訂立合同具有一定現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
論文關(guān)鍵詞：購(gòu)房,合同,建筑專(zhuān)業(yè)概念
衣、食、住、行是人類(lèi)得以生存的基礎(chǔ)，對(duì)于城市居民而言，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋是取得和改善居住條件的最重要途徑，因此購(gòu)房對(duì)于許多人來(lái)講是一生中的頭等大事，也是最大的一筆開(kāi)支。但對(duì)于大多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都不是建筑專(zhuān)業(yè)人員，又是第一次購(gòu)房，也可能是唯一一次購(gòu)房，因而既沒(méi)有必不可少的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)可言，對(duì)樓市標(biāo)書(shū)和購(gòu)房合同中建筑概念知之甚少，難以區(qū)分，以致曲解，常造成選擇上的錯(cuò)誤和經(jīng)濟(jì)上的損失。正確理解和區(qū)分如下一些概念，對(duì)于購(gòu)房者正確選擇購(gòu)房對(duì)象和訂立合同具有一定現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
1關(guān)于面積
面積是衡量建筑物大小、功能的一個(gè)重指標(biāo)，也是房屋售價(jià)的決定因素之一。
在各類(lèi)樓市標(biāo)書(shū)和購(gòu)房合同中有關(guān)表述面積概念五花八門(mén)，常令購(gòu)房眼花瞭亂，跌入“面積陷阱”。購(gòu)房人必須應(yīng)注意區(qū)分：
建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行。民用住宅多以“套”為住戶(hù)的產(chǎn)權(quán)單位，其產(chǎn)權(quán)的建筑面積應(yīng)由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和本套或應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。
套內(nèi)建筑面積是指一套住房外墻內(nèi)面積的總和。其計(jì)算方法國(guó)家和地方都有明確的規(guī)定。
公用建筑面積其由兩部分組成：一是電梯井、梯樓間、管邊井、變配電間、設(shè)備間、水箱間、公共門(mén)廳、通道、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整幢建筑物局部及整體服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是住戶(hù)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。
公攤面積它是公用建筑面積中應(yīng)分?jǐn)偟礁魈字械拿娣e，是銷(xiāo)售面積的一部分。不是所有公用面積都計(jì)入分?jǐn)偟摹Ｈ绲叵率夜δ懿幻鞔_的機(jī)動(dòng)用房；大樓內(nèi)的物業(yè)管理用房和住宅小區(qū)的居委會(huì)用房；按建設(shè)項(xiàng)目要求建筑的公用車(chē)庫(kù)；為住宅小區(qū)房屋共用配套設(shè)施用房，如變配電間、小區(qū)門(mén)衛(wèi)間、公廁等。開(kāi)發(fā)商有時(shí)將不應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e計(jì)入了公攤面積，購(gòu)房無(wú)疑就要花冤枉錢(qián)了。一般來(lái)說(shuō)套內(nèi)建筑面積除以建筑面積，所得的數(shù)據(jù)如在75%以上，則屬于正常范圍，如果差距較大則說(shuō)明公攤面積算多了。
銷(xiāo)售面積一般來(lái)說(shuō)等于前面介紹的建筑面積。它是一種開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房者的習(xí)慣叫法，在合同用語(yǔ)中并無(wú)此詞，也就是說(shuō)，平時(shí)廣告、售樓書(shū)中的樓價(jià)，均指每平方米“建筑面積”的價(jià)格。
實(shí)得建筑面積就是人們俗稱(chēng)的“實(shí)用面積”。它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
使用面積業(yè)主直接可利用的面積，業(yè)界也稱(chēng)“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物面積后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。
2層高和凈高
房屋高度對(duì)居住人的生活質(zhì)量是有重要影響的，相對(duì)較高房屋的通風(fēng)、采光、視覺(jué)、心理感受較好，實(shí)際使用功能也較強(qiáng)。住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱(chēng)為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。對(duì)居住人有實(shí)際意義的是凈高。一般住宅層高都在2.8-3米左右，凈高在2.7米左右。
3建筑面積密度和建筑密度
住宅區(qū)內(nèi)建筑物的密集程度對(duì)居住環(huán)境是有較大影響的。建筑物密程度高的小區(qū)，人均可供使用公共場(chǎng)所面積相對(duì)較少，給交通、休閑、日常生活和物業(yè)管理帶來(lái)不便，從而減低居住質(zhì)量。顯然，低密集程度的小區(qū)是購(gòu)房者的首選。建筑面積密度、建筑密度是反映建筑物密集程度的重要指標(biāo)。
建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：
建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)
建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：
建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積
比如現(xiàn)有1000平方米的建筑用地，現(xiàn)在上面建一幢6層2400平方米的住宅樓。
簡(jiǎn)單計(jì)算其基底總面積為：2000÷6=400
那么這塊建筑用地的：
建筑面積密度=2000÷1000=2
建筑密度=400÷1000=0.4
很顯然其數(shù)值相差是很大的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，為了節(jié)約成本，總是要通過(guò)增加層數(shù)和減小樓房的間距來(lái)提高一定用地上房屋的“產(chǎn)出率”，購(gòu)房者可一定擦亮自己的眼睛。
米左右。減低層高以節(jié)約成本，增加利潤(rùn)是一些不良開(kāi)發(fā)商慣常使用的方法，因此，在制作、簽訂合同時(shí)一定要表述清楚。
4綠化率與綠化覆蓋率
隨著生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視居住環(huán)境的質(zhì)量，而綠化是決定住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要因素。而衡量綠化水平的指標(biāo)有兩個(gè)：綠化率和綠化覆蓋率。綠化率是人們通常的說(shuō)法，其規(guī)范的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)為綠地率。這兩個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)字面很相近，但其實(shí)質(zhì)是有區(qū)別的。
綠化率的公式為：
綠化率=居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的面積總和÷居住區(qū)用地面積×100%。
綠化覆蓋率的基本計(jì)算公式在形式上與綠化率的計(jì)算公式是一樣的。
二者的區(qū)別主要體現(xiàn)在“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”這一概念的不同涵義上。簡(jiǎn)單地說(shuō)計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)所指的綠地“是有塊草皮就可以計(jì)入”；而計(jì)算綠化率時(shí)所指的綠地“不是有塊草皮就可以計(jì)入”的。比如，在計(jì)算綠化率時(shí)，要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以?xún)?nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠化率的綠化面積，如地下車(chē)庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠化率時(shí)不能計(jì)入，而在計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)是可以計(jì)入。因此綠化覆蓋率可做到60%以上，而綠化率做到30%都很難。所以一般來(lái)講開(kāi)發(fā)商說(shuō)綠化率達(dá)30%以上，其實(shí)是指綠化覆蓋率，其真正的綠化水平并不如購(gòu)房者想像的那么好。
參考文獻(xiàn)
1 沈先榮 建筑構(gòu)造[M]. 北京:中央廣播電視大學(xué)出版社, 2006.1
2 郝峻弘房屋建筑學(xué) [M]. 北京: 清華大學(xué)出版社有限公司, 2010.1
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